賓館價(jià)值評(píng)估，有形資產(chǎn)的評(píng)估，商譽(yù)的評(píng)估

賓館是一種商業(yè)性物業(yè)。長(zhǎng)期以來(lái),有關(guān)商業(yè)性物業(yè)估價(jià)的實(shí)踐和研究主要集中在零售業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)廠房和商用辦公樓等領(lǐng)域,有關(guān)賓館估價(jià)方法的研究并不多見(jiàn)。因此,無(wú)論是估價(jià)機(jī)構(gòu)還是投資者,在評(píng)估賓館價(jià)值時(shí),都沒(méi)有太多的選擇余地,往往借用面向其他商業(yè)性物業(yè)開(kāi)發(fā)的估價(jià)方法。
　　賓館價(jià)值由四個(gè)部分組成:土地、建筑物、內(nèi)部設(shè)施和商譽(yù)等。就土地和建筑物而言,賓館與其他商業(yè)性物業(yè)一樣,可以按照同樣的原理進(jìn)行估價(jià),但是,賓館業(yè)所的一些特點(diǎn),如賓館用途單一、需要特殊的管理經(jīng)驗(yàn),以及賓館價(jià)值與其未來(lái)產(chǎn)生凈收入的能力直接相關(guān)等,使得賓館估價(jià)在較大程度上不同于其他商業(yè)性物業(yè)。
一、傳統(tǒng)的賓館價(jià)值評(píng)估方法
　在一般情況下,傳統(tǒng)的賓館價(jià)值評(píng)估方法主要是以下兩種：
?。ㄒ唬┲刂贸杀痉?br/>　　重置成本法假設(shè)購(gòu)買者愿意支付不多于建造具有同等設(shè)施水平賓館成本的價(jià)格,既不考慮市場(chǎng)愿意支付的價(jià)格,也不考慮賓館未來(lái)產(chǎn)生凈收入的價(jià)值。估價(jià)時(shí),按當(dāng)前價(jià)格估計(jì)賓館建造成本,然后根據(jù)賓館使用年限減去折舊金額,所得余額就是賓館價(jià)值。
　　重置成本法在估價(jià)時(shí)考慮特定市場(chǎng)存在的進(jìn)入障礙,如對(duì)特定區(qū)域賓館建設(shè)實(shí)行嚴(yán)格限制,或擬建賓館無(wú)法獲得合適土地等,因此,在對(duì)擬發(fā)展項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估時(shí),這種方法非常有效。新開(kāi)業(yè)的賓館由于缺少經(jīng)營(yíng)歷史數(shù)據(jù),無(wú)法應(yīng)用其他估價(jià)方法,這種方法可能是合適的估價(jià)方法。
　與其他商業(yè)性物業(yè)不同,賓館折舊由三個(gè)部分組成：
　　一是賓館的物理折舊——財(cái)產(chǎn)的物理磨損。二是賓館的功能過(guò)時(shí)——與新建的具有同等功能的賓館相比,因賓館內(nèi)部布置、風(fēng)格和設(shè)計(jì)上缺乏吸引力而導(dǎo)致的價(jià)值損失。三是賓館的外觀過(guò)時(shí)——外部原因?qū)е碌膬r(jià)值損失。也就是說(shuō),賓館折舊不僅要考慮物理磨損,而且要考慮功能過(guò)時(shí)和外觀過(guò)時(shí)。由于賓館特別容易發(fā)生功能過(guò)時(shí)和外觀過(guò)時(shí),而這些因素往往難以衡量和調(diào)整。因此,在對(duì)開(kāi)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)的賓館進(jìn)行估價(jià)時(shí),需要進(jìn)行高度主觀的和非連續(xù)折舊估計(jì),從而使估價(jià)結(jié)果的可靠性和有效性大打折扣。這種方法的另一個(gè)主要缺陷是,不能反映基于未來(lái)收入流的投資理念。
　?。ǘ┙灰捉痤~比較法
　　交易金額比較法假設(shè)賓館購(gòu)買方只愿意支付不多于近期同類賓館交易金額的價(jià)格。這種方法只關(guān)心市場(chǎng)上近交易的同類賓館的成交價(jià)格,而不考慮賓館的重置成本和未來(lái)產(chǎn)生凈收入的價(jià)值。估價(jià)結(jié)果是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)狀況的真實(shí)反映,容易為交易雙方所接受。為了在實(shí)踐中有效地使用這種方法,估價(jià)機(jī)構(gòu)需要獲得及時(shí)的、可證實(shí)的和可比較的交易數(shù)據(jù)。
　　對(duì)于像零售業(yè)房地產(chǎn)這樣的物業(yè)來(lái)說(shuō),估價(jià)機(jī)構(gòu)獲得足夠的交易數(shù)據(jù)相對(duì)容易。與這些
　　市場(chǎng)不同,賓館估價(jià)在數(shù)據(jù)收集上存在以下困難:,賓館市場(chǎng)上的買主、賣主以及交易數(shù)量不多,可作為估價(jià)基準(zhǔn)的交易更少。其次,大量賓館交易合同不公開(kāi),估價(jià)機(jī)構(gòu)難以獲得足夠的可靠交易信息。再者,不同賓館的規(guī)模、質(zhì)量、市場(chǎng)定位和設(shè)施等方面往往存在較大差異,難以直接比較。后,不同時(shí)期的賓館交易數(shù)據(jù)不能直接應(yīng)用,需要對(duì)作為基準(zhǔn)的酒店交易價(jià)格進(jìn)行跨時(shí)期調(diào)整。一般來(lái)說(shuō),基準(zhǔn)酒店交易金額只有在經(jīng)過(guò)大規(guī)模調(diào)整后,才能用于比較。

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